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  1. 2004/10/26 부동산 서식 by 나현재
  2. 2004/10/26 부동산 등기 by 나현재
  3. 2004/10/26 부동산 처분시 세금 by 나현재
  4. 2004/10/26 부동산 취득시 세금 by 나현재

부동산 서식

http://land1.naver.com/sangsik/sangsik17.jsp?first_menu=&search_type=land1


매매계약서.doc


검인계약서.doc

Posted by 나현재

2004/10/26 10:06 2004/10/26 10:06
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부동산 등기

출처 - 네이버 부동산
부동산 등기
개요부동산등기는 부동산거래의 안전을 위해 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 제도를 말하며, 겉으로 봐서는 권리관계가 누구에게 있는지 모르는 부동산에 대해서 일반인들도 쉽게 알 수 있게 하는 역할을 한다. 이에 따라 등기부는 누구나 소정수수료를 납부하고 그 등본을 열람하거나 발급받을 수 있으며, 이를 통해 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있다.

부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데 매매, 저당권 설정계약 등 법률 행위로 인한 권리의 득실 변경의 경우에 등기를 하지 않으면 권리 변동의 효력이 생기지 않는다.

등기부등본 구성부동산 등기부 등본은 건물 등기부등본과 토지등기부등본 2가지가 있으며 각각 표제부, 갑구, 을구의 3부분으로 구성되어 있다.

표제부에는 1장으로 구성되어 있으며 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다. 즉, 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적이, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재된다. 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 존재하는데, 첫째장은 좌측 1동의 건물의 표시, 우측 대지권의 목적인 토지의 표시로 구성되어 있으며 둘째장은 좌측 전유부분의 건물의 표시, 우측 대지권의 표시로 구성되어 있다. 면적은 ㎡로 표시되며, 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재된다.

갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재된다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 알리는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항이다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재된다.

을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재되며, 이러한 권리관계의 변경·이전이나 말소도 을구에 기재된다.

등기부등본 열람시 유의사항 1) 표제부
집합건물 등기부등본의 경우 표제부가 전체 건물에 대한 표제부(동별 표제부)와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부(호별 표제부)로 나뉘어져 있다.

2) 갑구
갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되는 곳으로 압류, 가압류, 가등기, 예고등기, 처분금지의 가처분등기 등과 같이 소유권에 대해 분쟁의 소지가 있는 사항이 있는지 여부를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

① 압류·가압류
압류는 확정판결 기타의 채무명의에 의한 강제집행(경매)을 하기 위한 보전수단으로 곧바로 경매가 진행될 수 있다는 위험성을 내포하고 있다. 가압류는 금전채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안 채무자가 자기 재산을 도피·은닉하지 못하도록 묶어두는 수단으로 소송이 끝나면 곧바로 경매가 실행되게 된다.

② 가등기
가등기는 본등기를 할 수 있는 요건이 갖추어져 있지 않은 경우 장래 본등기의 준비로서 하는 것으로 가등기는 향후에 진행될 본등기를 예상하여 미리 청구권 순위를 보전하는 것이니 만큼 본등기 순위는 가등기 순위를 따르게 된다. 때문에 가등기된 부동산을 정상적으로 구입해 자신의 소유로 등기했다 하더라도 가등기가 본등기로 전환되면서 소유권을 잃게 된다.

③ 예고등기
예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 그 사실을 알지 못하는 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로한 말소등기 청구소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따른다.

구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 가압류 채권자의 청구채권금액이 얼마인지 또는 가처분권자가 확보하고자 청구하는 권리관계는 무엇인지, 그리고 누가 어떤 원인을 들어 예고등예고등기를 하였는지 등을 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다.

기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다.

xx법원 93타경 xxx호 ---------------------------- 경매사건(집행과 또는 신청과)

xx법원 93카 xxx호 --------------------------- 가압류 또는 가처분 사건(신청과)

x법원 93가단 xxx호
xx법원 93가합 xxx호 		--------------------------------------- 예고등기(민사과)

④ 처분금지의 가처분
양도금지의 가처분과 같은 것으로 해당 부동산에 대한 처분행위, 즉 양도나 저당권 설정 등을 못하도록 한 것이다.

3) 을구
을구에 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등이 설정되어 있는지 살펴 보아야 한다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80%정도되는 것이 일반적인 관행이다. 채무자가 근저당된 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처해지는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다.

그 외 지상권, 지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다. 전세권, 지상권, 지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 한다.

4) 등기의 공신력우리 민법상으로는 등기부의 기재를 그대로 믿고 거래한 경우라도(등기부상의 소유자를 진정한 소유자로 믿고 거래한 경우라도) 진정한 소유자가 따로 있는 경우에는 보호받지 못하고 오히려 진정한 소유자의 권리주장에 승복하여야 한다. 이는 우리 제도가 등기부에 공신력을 인정하지 않고 있기 때문이다. 그러므로 부동산 거래를 할 때에는 등기부의 기재만을 그대로 믿을 것이 아니라 등기부의 기재가 실제와 합치하는지를 조사해 볼 필요가 있다.

등기신청 절차
1) 공동신청주의
등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과나 등기소에 공동 신청하여야 하며 보통은 법무사가 쌍방의 위임을 받아서 처리한다. 단, 판결에 의한 등기는 등기권리자나 등기의무자 단독으로 신청이 가능하며, 상속등기의 경우에는 등기권리자 단독으로 신청이 가능하다.

2) 소유권 보전등기 신청시
소유권 보전등기를 신청할 때는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본3통, 등록세 납부 영수필 통지서 1통, 등록세 납부 영수필 확인서 1통이 필요하며, 미등기 토지는 토지대장등본, 미등기 건물은 건축물관리대장등본이 필요하다. 그리고 동일한 대지상에 여러 개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다.

3) 소유권 이전등기 신청시
소유권이전등기 신청시에는 등기필증과 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 6개월이내의 것에 한함), 매매계약서나 증여계약서 등과 같이 등기원인을 증명하는 서면, 등록세납부영수필확인서 1통과 신청서 부본 2통, 등기의무자(매도인 등)와 등기권리자(매수인 등) 각각의 주민등록등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본, 양도소득신고확인서(양도세·소득세부과 대상인 경우) 등이 필요하다.

매매, 증여, 교환 등의 계약을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야 하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다.

4) 지상권·지역권·전세권·저당권·임차권 등의 설정등기 신청시
지상권·지역권·전세권·저당권·임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류 중 검인계약서 등을 대신해서 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하며, 신청서부본과 등기의무자(설정자)의 주민등록등본 등본은 불필요하다.

Posted by 나현재

2004/10/26 10:05 2004/10/26 10:05
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부동산 처분시 세금

출처 - 네이버 부동산
부동산 처분시 세금
양도소득세는 토지 ·건물 등 부동산의 양도로 인해 발생하는 소득을 과세대상으로 하여 국가가 부과 징수하는 국세로 개인의 토지 ·건물 등의 양도 행위가 계속적·반복적으로 발생하면 해당소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업)으로 보아 종합소득세를 과세하고, 비반복적·비계속적·우발적·일시적으로 발생하면 사업성이 없는 것으로 보아 양도소득세를 과세한다.
양도소득세
개요양도소득세는 개인이 매매, 교환 등에 의해 부동산 소유권을 유상으로 타인에게 양도할 때 발생하는 양도차익에 대해 부과하는 세금이다. 따라서 양도차익이 없는 경우와 상속이나 증여 등 무상으로 소유권을 이전할 때는 양도 소득세를 물지 않는다.

과세대상양도소득세의 과세대상은 부동산에만 한정되는 것은 아니며 부동산의 제반 권리 매각에도 양도소득세를 납부해야 한다. 이에 따라 토지와 건물 등 일반적인 부동산과 지상권, 전세권, 임차권, 아파트 분양권 등과 같이 부동산과 관련된 권리에도 양도소득세를 부과하게 된다.

비과세대상1) 1세대 1주택 비과세
부동산을 팔게 되면 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이나 1세대가 1주택(고급주택 제외, 부속토지 포함)을 3년 이상 보유한 후 팔면 양도소득세가 비과세된다. 단, 서울과 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천에 소재하는 주택은 3년 이상 보유하고 보유기간 중 1년 이상 거주해야만 양도소득세가 과세되지 않는다.
1세대 1주택의 경우에도 과세되는 경우

-1세대 1주택이라도 고급주택에 해당되면 양도소득세를 내야 한다.
고급주택으로 보는 경우
단독주택공동주택
건물의 취득세 시가표준액이 2,000만원 이상이고, 실제양도가액이 6억원을 초과하는 주택으로서
- 주택의 연면적(지하실 포함)이 264㎡(약 80평)이상
- 토지면적이 495㎡(약 150평)이상		주택의 전용면적이 45평이상 이고 실제양도가액이 6억원을 초과하는 주택

※ 엘리베이터/에스컬레이터 또는 67㎡(약 20평)이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택은 고급주택에 해당됨.

-1세대 1주택이더라도 미등기 전매하는 것은 양도소득세를 내야 한다.

그리고, 부득이한 사유가 있는 경우에는 3년 이상을 보유하지 않았거나 1세대 2주택인 상태에서 양도하여야 양도소득세가 과세되지 않는다. 양도소득세 부과시 보유기간은 보통 등기일을 기준으로 매겨지는데, 잔금청산일을 증명할 증빙서류가 확실하다면 잔금 청산일을 기준으로 보유기간을 산정한다.

주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 건물정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 보게 되며 세대의 판정은 주민등록표를 기준으로 하되 실제거주내용과 주민등록이 다를 경우에는 실제내용을 따른다.

3년 이상 보유하지 않았어도 비과세되는 경우
- 취학이나 1년 이상의 질병의 요양, 근무상 형편으로 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 하고 사유발생일 현재 1년 이상 살던 주택을 팔 때
- 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
- 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
- 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발 아파트로 이사하기 위해 팔 때
- 임대주택법에 의하여 임대주택을 5년 이상 거주한 후 분양받아 팔 때
- 공공용지로 협의매수 되거나 수용될 때

2) 1세대 2주택 비과세
양도소득세가 비과세되려면 1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 후 팔아야 하지만 다음과 같이 부득이하게 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우에도 일정 요건을 갖추면 양도소득세 비과세 혜택을 얻을 수 있다.

- 집이 팔리지 않아 일시적으로 두채의 집을 갖게 될 때
집 한 채를 가지고 있는 1세대가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 사고 종전부터 가지고 있던 주택(3년 이상 보유)을 1년 안에 팔게 되면 양도소득세가 비과세된다.

- 결혼으로 집이 두 채가 될 때
결혼으로 인하여 1세대 2주택이 된 경우 결혼한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는데 이 때는 양도일 현재 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상이어야 한다.

- 직계존속을 봉양하기 위하여 두 채와 집을 갖게 될 때
1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우, 그 합친 날로부터 2년 이내에 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는다.

- 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때
주택을 소유하고 있던 사람이 상속을 받아 1세대 2주택이 되어 기존 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 과세 되지 않는다. 그리고 상속받은 주택을 양도하는 경우, 2003년 1월 이전에 상속받은 주택이라면 이 법 시행일로부터 2년내 매각하면 비과세가 되지만 2003년 1월 이후 상속받은 주택이라면 상속주택을 양도할 때 발생하는 차익에 대해 양도소득세가 부과된다.


3) 재건축 등에 대한 양도소득세
- 완공된 재건축 아파트로 이주 위해 임시취득 아파트 양도시 보유기간 관계없이 비과세

- 재건축 아파트 양도시
ㆍ분양권 상태로 양도 : 사업승인일 현재 비과세 요건을 갖추고 분양권 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 비과세
ㆍ준공된 후 양도 : 재건축전 보유기간과 공사기간 및 재건축 보유기간이 통산 3년 이상이면 비과세

- 1세대 2주택 소유자
ㆍ재건축 아파트가 멸실된 상태에서 다른 주택 양도시 3년 이상 보유하면 비과세
ㆍ재건축 대상 아파트 양도는 분양권 상태 양도나 준공된 후 양도 모두 과세

과세표준 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가 즉, 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 정한 기준시가에 의해 산정하며 예외적인 경우에는 실거래가를 적용한다. 다만, APT의 경우는 토지 ·건물 모두 국세청장이 정한 기준시가에 의한다.

다음의 경우는 실거래가를 기준으로 양도소득세를 산출한다.
- 납세자가 실거래가액으로 신고한 경우
- 조세부담 회피를 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 취득, 양도하는 경우
- 고급주택, 골프회원권을 양도하는 경우
- 미등기 양도나 부동산 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우
- 1세대 3주택 이상 보유자의 경우

과세기준일매매·교환 등 일반적인 경우 과세 기준일이 되는 양도 및 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산할 날이 되며 기타의 경우는 다음과 같다.
거래 내용별 양도소득세 과세기준 시기
구분 취득시기
일반거래ㆍ사실상 대금 청산일
ㆍ대금청산일이 불분명한 경우 계약서상 잔금 지급 약정일
ㆍ잔금 지급 약정일이 확인불가하거나 그로부터 1개월이 초과한 경우는 등기접수일
ㆍ대금 청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일
상속·증여상속 개시일 또는 증여 등기일
자기건축
건축물		ㆍ사용검사필증 교부일
ㆍ사용검사전 사용했거나 무허가 건축물인 경우 사실상 사용일
ㆍ사용검사에 앞서 가사용승인을 얻은 경우 가사용승인일
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양도소득세 계산방법
계산방법양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱한 금액이며, 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 물가상승공제, 장기보유특별공제, 양도소득공제(연간 250만원)를 뺀 금액이다. 부동산을 보유한 지 1년 이상이면 실거래가액이나 기준시가ㆍ공시지가 중에서 납세자가 하나의 기준을 택해 양도소득금액을 산정할 수 있다. 단, 실거래가액 양도소득금액 산정시 취득ㆍ양도가액 증빙서류를 첨부해야 한다.

양도소득세 계산절차
1) 양도차익 산정 : 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
2) 양도소득 산정 : 양도차익 - (장기보유특별공제 + 양도소득기본공제 연 250만원)
3) 산출세액 산정 : 양도소득 × 세율

양도소득세 세율
구분세율
1년 이상
보유 부동산		과세표준 1,000만원 이하9%
1,000만원 초과~4,000만원 이하18%
4,000만원 초과~8,000만원 이하27%
8,000만원 초과36%
1년 미만 보유 부동산36%
미등기 양도 부동산60%

필요경비필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용을 의미하며 실거래가로 산정할 때와 기준시가로 산정할 때에 따라 달라진다.

- 기준시가로 신고한 경우
토지
개별공시지가의 3%
건물(일반지역내)국세청 기준시가의 3%
지정지역내 토지ㆍ건물국세청 기준시가의 3%

- 실거래가로 신고한 경우
: 취득세ㆍ등록세, 중개수수료, 설비비와 개량비, 자본적 지출 및 기타 양도비용 등

양도소득공제각종 공제내용은 다음과 같으며 미등기 전매주택은 공제 받지 못한다.
양도소득세 기본공제장기보유 특별공제
연간 250만원3년 이상~5년 미만
양도차익의 10%		5년 이상~10년 미만
양도차익의 15%		10년 이상
양도차익의 30%

양도소득세 납부절차
양도소득세는 자진신고 납부가 원칙이며 자신신고는 예정신고와 확정신고로 구분할 수 있다. 예정신고는 잔금을 받은 달이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것을 말하며, 예정신고와 함께 세금을 납부하면 세액의 10%가 감면된다.

예정신고를 하지 않았다면 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부하면 되는데 이 경우에는 세금 감면 혜택이 없다.
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Posted by 나현재

2004/10/26 10:03 2004/10/26 10:03
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부동산 취득시 세금

출처 - 네이버 부동산
부동산 취득시 세금
부동산을 취득하게 되면 취득세를 내야 하고, 부동산 취득사실을 제3자에게 알림으로써 권리를 보장받기 위해 등기를 할 때에는 등록세를 납부해야 한다. 이 때 취득세에는 농어촌특별세가 부가과세되며 등록세에는 농어촌특별세와 교육세가 부가과세된다.
취득세
개요취득세는 토지나 건물 등의 부동산을 취득하는 경우에 납부해야 하는 지방세로 대금을 지불하는 유상취득 뿐만 아니라 무상취득의 경우에도 납부의 의무가 발생한다.

납세의무자취득세 납세의무자는 실제 부동산을 취득한 사람으로 따른 등기·등록을 하지 않았더라도 사실상 취득이 이루어진 경우라면 대금 지불여부와 상관없이 취득세를 내게 된다.

세율취득세의 세율은 일반재산과 사치성재산으로 나누어 다르게 적용되는데, 일반재산의 세율은 2%, 사치성재산(별장, 골프장, 고급오락장, 고급주택 등) 또는 비업무용토지의 경우는 중과세되어 10%의 세율을 적용한다. 그리고 취득세를 납부하게 되면 세액의 10%가 농어촌특별세로 부과된다. 단, 전용면적 85㎡ 이하 주택에 대해서는 농어촌특별세가 비과세된다.

납부기간취득세는 자진신고납부를 원칙으로 한다. 즉, 부동산을 취득한 날(원칙적으로 계약상 잔금지급일, 대금지급이 없는 무상취득은 계약일, 잔금지급 이전에 등기·등록을 한 경우는 등기·등록일)로부터 30일 이내에 관계 서류를 구비해서 시·군·구청 부과과에 자진신고납부해야 한다.

가산세취득세는 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 자진신고하지 않으면 납부할 세액의 20%에 해당되는 가산세가 부과된다. 또 자신신고납부를 했더라도 과세표준 산출세액에 미달한 경우에는 부족세액의 20%를 가산세로 납부해야 한다.
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등록세
개요등록세는 취득한 부동산을 등기부에 권리를 설정하거나 이전, 변경 또는 소멸시킬 때 납부하는 세금이다.

세율등록세의 세율은 등기권리와 원인에 따라 차기가 있다. 보통 0.2%에서 3%가 적용되는데 일반적인 매매나 교환 등으로 등기하는 경우 기본세율 3%가 일반적으로 적용된다.

납세의무자등록세 납세의무자는 등기·등록을 신청하는 사람이다. 즉, 부동산 등의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록을 받는 형식상의 권리자가 납세의무자가 된다.

납부기간등록세의 납부기간은 별도로 정해져 있는 것이 아니며 등기·등록을 신청할 때 납부하면 된다. 하지만 부동산을 취득한 날(원칙적으로 계약상 잔금지급일, 대금지급이 없는 무상취득은 계약일, 잔금지급 이전에 등기·등록을 한 경우는 등기·등록일)로부터 60일 이내에 등록세를 납부하고 소유권 이전등기 신청을 완료해야 불이익을 당하지 않는다.

가산세등록세는 취득일로부터 60일 이내에 등기·등록의 신청을 하지 않으면 과태료를 물게 되는데 부과되는 과태료는 등기신청 지연기간에 따라 다르다. 지연기간이 2개월 미만일 경우에는 등록세액의 2%, 5개월 미만은 15%, 8개월 미만은 20%, 12개월 미만은 25%이며, 지연기간이 1년 이상일 경우에는 등록세액의 30%가 과태료로 부과된다.
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취득세ㆍ등록세 비교
구분취득세등록세
정의부동산을 유상·무상으로 취득하는 경우에 납부하는 지방세취득한 부동산을 등기부에 권리설정하거나 이전, 변경 또는 소멸시킬 때 납부하는 지방세
납세의무자사실상의 소유자 등기·등록 신청자
세율- 일반세율 2%
- 사치성재산 또는 비업무용토지 10%		- 보통 0.2% ~ 3%
- 일반적 매매, 교환시 3%
- 신축에 따른 소유권 보전 등기시 0.8%
납부기간취득일로부터 30일 이내 자신신고납부취득일로부터 60일 이내 신청
가산세- 30일 이내 자진신고 미이행시 납부세액의 20% 부과
- 불성실 자진신고시 부족세액의 20% 부과 		- 취득일로부터 60일 이내 등기·등록 신청 미이행시 과태료 부과
ㆍ2개월 미만시 등록세액의 5%
ㆍ5개월 미만시 등록세액의 15%
ㆍ8개월 미만시 등록세액의 20%
ㆍ12개월 미만시 등록세액의 25%
ㆍ1년 이상시 등록세액의 30%
부가세농어촌특별세(취득세 납부세액의 10%, 취득세 감면세액의 10%) - 교육세(등록세 납부세액의 20%)
- 농어촌특별세(등록세 감면세액의 20%)
▲TOP
취득세ㆍ등록세 계산방법
취득세와 등록세는 과세표준에 세율을 곱해 결정되는데 이 때 과세표준은 취득세와 등록세 모두 동일하다.(취득세ㆍ등록세 = 과세표준 X 세율)
과세표준은 중개수수료, 설계비 등 부동산을 취득하는데 소요된 일체의 비용 즉, 취득가액을 말하며, 이 취득가액은 신고가격을 원칙으로 한다. 다만 신고가격이 신빙성이 확실한 경우에만 취득가액으로 인정하고 신빙성이 없을 시에는 지방세 시가표준액을 기준으로 산정한다.

※취득세ㆍ등록세 시가표준액을 과세표준으로 하는 경우
- 취득가액을 신고하지 않는 경우
- 무상취득에 따라 취득가액이 없는 경우
- 신고가액이 과세기가표준액에 미달하는 경우
- 신고가액의 신빙성이 없다고 인정되는 경우

일반적으로 주택을 매입하는 경우에 있어 취득세와 등록세는 추가적으로 부담하는 교육세와 농어촌특별세 등의 부가세를 합해 대략 총 취득가액의 5.6%~5.8% 정도 예상하면 된다.
취득방법지방세국세
등록세취득세교육세농어촌특별세
과세표준취득가액취득가액등록세액취득세액
매매3%2%20%10%
신축0.8%2%
상속0.8%2%
증여1.5%2%
교환3%2%
▲TOP
취득세ㆍ등록세 납부절차
관할 시·군·구청 부과과에서는 부동산 취득에 따른 자신신고로 취득세 고지서를 발급하게 되는 경우 등록세 고지서도 함께 발부한다. 등록세는 관할 관청이 지정하는 금고나 은행에 납부하면 된다.

등록세를 납부하면 등기용 영수필 통지서 1통과 영수필 확인서 1통, 납세보관용 영수증 1통씩을 교부받는데, 등기신청시 등기등록 신청서류에 영수필 통지서 1통과 영수필 확인서 1통을 첨부해서 제출하면 된다.

취득세와 등록세의 납부절차 흐름도를 보면 다음과 같다.

Posted by 나현재

2004/10/26 10:02 2004/10/26 10:02
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