출처 - ZDNet(http://www.zdnet.co.kr/news/column/mindengine/0,39027141,39135229,00.htm)
제목 없음
[안윤호의 Digital 評傳] 생각하는 사물, 그리고 미디어랩
안윤호 (아마추어 커널 해커)
2005/04/07
Fab Lab
2005년 한국어판 뉴스위크지에는 닐 거센펠드(http://web.media.mit.edu/~neilg/)의 패브 랩(Fab Lab)에 관한 기사가 실렸다. 패브 랩(Fab Lab)은 줄여서 Fab라고 부르기도 한다. Fab에 대해 뉴스위크는 이례적으로 단절적 기술(Abrupt Technology)이라는 용어를 사용해 거센펠트의 Fab를 다루었다.

패브 랩은 ‘fabrication laboratory’(제조 작업실)의 준말이다. 2만달러정도의 예산으로 (조만간 2천달러 정도로 가격을 내리려하는) 작은 공간에 차릴 수 있는 소형 공장을 말한다.

단절적 기술이라는 용어는 새로운 기술이 과거의 기술들과 완전히 다른 변화를 가져오는 경우에 사용된다. 라디오에 대한 TV , 테이프에 대한 CD 등이 단절적인 변화를 지칭할 때 흔히 등장하는 예들이었다. 컴퓨터 업계에서는 PC와 인터넷이 그러했다. 마이크로프로세서를 제외하고 PC와 개발역사에서 과거의 컴퓨터 기술과 크게 다른 것을 사용한 흔적은 없었다.

닐 거센필드
기술은 보통 점진적으로 성장하다가 폭발적으로 발전한다. 사람들이 기술을 따라잡기 어려운 이유는 점진적으로 성장하는 초기의 중요한 기술에 대해 무관심하고 있다가 경쟁이 시작될 무렵 경쟁에 뛰어들기 때문이다. 이를테면 인터넷은 폭발적인 발전을 거듭하기 전까지 적어도 20년 가까이 비교적 조용한 세월을 보내면서 성장했다.

단절적인 기술이 과거의 기술과 완전히 다른 기술을 사용하는 것도 아니다. 이를테면 라디오 기술은 TV기술로 연장되었다. 마이크로프로세서는 디지털 로직 기술의 연장이었다. 따라서 어떻게 보면 기술이 아니라 하나의 현상이나 문화라고 보는 편이 더 적합할 것 같다. 문제는 새로운 기술이 적용되었을 때 관련업계와 사회가 그 이전으로 돌아갈 수 없을 정도로 변했다는 점이다. 분명히 그 이전과 이후는 달랐다.

이미 90년대 후반부터 사람들의 관심을 끌어온 거센펠드의 Fab 역시 완전히 새로운 기술적인 내용은 없다. 어쩌면 그의 패브라는 기술을 단절적인 것으로 보는 시각이 틀렸을 수도 있다. 패브는 개인을 위한 공장으로 통신이나 상거래를 떠나 개인적인 공장이, 정말로 무엇인가를 만들 수 있는 작은 공장이 학자들의 실험대를 떠나 비즈니스 세계에서 거론되고 있다.

그런 점들을 감안한다고 해도 뉴스위크 지면의 2페이지 정도를 차지한다는 것은 뜻밖이었다. 그 기사에 의하면 현재는 HP·소니·삼성·MS 같은 대기업들에게 개인화된 디지털 제조기술의 이점을 설득하고 있는 단계라고 한다. 디지털 기술은 이제 책상위의 컴퓨터나 노트북의 화면에서 현실세계에 직접적으로 무엇인가를 만들어 내는 단계에 이른 것인가?

얼마 전 거센펠드는 다보스에서 소비자들이 직접 각종 전자제품·완구·옷을 만들 수 있는 가정 기반 제조의 도래를 예측했다. 기업체들 역시 패브에서 제공하는 도구를 이용해 소규모로 배송 시간에 맞춰 제품을 만들 수 있을 것이다. 거센펠드는 최근 아마존의 CEO 제프 베조스에게 그 아이디어에 대해 브리핑했다고 한다.

‘fab'의 책표지
필자는 가끔씩 새로운 무언가를 만들기 위해 견본 제작자들과 만나는 것이 번거로울 때가 많다고 느낄 때가 많았다. 분명히 설계가 끝난 보드들과 간단한 케이스 그리고 구동장치의 구현을 위해 샘플을 제작하고 발주하는 일은 고행에 가까우며 많은 인내심도 함께 필요하다. 설계도에서 만들어진 제품들은 여러 가지 복잡한 미로와 같은 과정을 가쳐 시제품으로 만들어진다.

임베디드 시스템은 IT 업계에서 만들어내는 코딩과 같은 논리적 과정 뒤에 엄청난 물리적 구현노력이 있어야 하나의 제품으로 모습을 갖출 수 있다. 대부분의 경우에는 정말 간단한 작업에도 많은 저항을 극복해야 한다. 그것도 구현을 할 때마다 언제나 마찬가지다. 작은 플라스틱 금형 하나를 만드는 일조차 쉬운 일이 아니다.

이론적으로 가능하다면 만들어져야 한다. 혼자서 쉽게 할 수 있다면 더 좋은 일일 것이다. 생각과 구체적인 아이디어만 있으면 바로 물건을 만들 수 있는 것, 이러한 프로토타이핑이 가속화된다면 제품개발의 사이클은 급속도로 짧아지게 된다.

생각과 아이디어 그리고 이것을 구현하도록 지시할 수 있는 지식이 있다면 해커의 손에 의해 컴파일을 거쳐 마술적인 코드를 뿜어내는 컴퓨터처럼 패브에서는 마술과 같은 소량의 시제품이 나온다. 경우에 따라서는 필요할 때마다 제품을 뽑아낼 수 있다. 패브는 공장인 것이다.

간단히 설명하면 패브는 누구나 쉽게 구할 수 있는 공개 소프트웨어, 사용하기 간편한 컴퓨터로 조종되는 레이저 절단기·밀링 머신 같은 설비들을 모아놓은 것이다. (실제로 패브의 초기의 구현은 컴퓨터로 구동되는 작은 밀링머신으로부터 시작되었다. 그 다음은 플라스틱 레진으로 3차원 성형을 만드는 기계였다. 얼마 지나면 MEMS나 나노기술을 이용하지 말라는 법도 없다.) 거센펠드가 90년대 초에 3차원 프린터라고 부른 것들이 바로 이것이다. 더구나 요즘은 드문장비도 아니다.

이론상으로 패브에서는 거의 모든 재료를 이용해 거의 모든 것을 제작할 수 있다. 플라스틱 완구에서 집적회로판·로봇에 이르기까지. 거셴펠드는 지난 2년 동안 인도·가나·노르웨이·코스타리카·미국 등지에 패브 랩을 세우고 실험했다. 이 프로젝트는 미 국립 과학재단(NSF)이 후원하는 1400만달러 프로젝트의 일환이었다고 한다.

뉴스위크는 노르웨이에서 순록떼를 추적하는 무선 안테나와 인도의 농민들이 지하수를 찾아낼 수 있는 기계를 만들어 자신들도 사용하고 남에게도 팔고 있는 예들을 소개했다. 거센펠드는 “이제 디지털 통신은 한물 갔다. 차세대 혁신은 개인화된 디지털 제조기술”이라고 말했다. 그는 새로운 책 ‘패브’(Fab)에서 “언젠가는 포드 공장 같은 제조 능력을 개인 차고에서 구현할 수 있을지 모른다”고 전망했다.

또한 완제품을 구입하는 것이 아니라 디자인을 인터넷으로 다운로드받아 직접 만들 수 있는 설비의 가능성에 대해서도 적었다. 과장도 있겠으나 개인이 거의 모든 것을 집에서 직접 만들 수 있다는 발상은 다양한 반응을 불러일으키고 있다.

어떤 사람들은 이런 장비로 만들 수 있는 것들이 실제로 예상외로 많다는 것을 알기 때문에 큰 기대를 갖고 있다. 제조업은 산업혁명의 우울한 분위기의 공장과 헨리 포드의 그림자로부터 벗어날 것인가?

마이크로프로세서의 초기 시절에도 “집에서 만드는(home brew)” 컴퓨터의 붐이 있었다. 물론 기존 제조업체의 사업모델의 붕괴나 테러에 악용될 소지도 있다는 것을 사람들은 알고있다. 설계자들로부터 발주자까지 수십단계의 직종에 종사하는 사람들이 있다는 것도 알고 있다. 패브가 본격화되면 제품의 개발주기는 더 짧아지고 개발단계는 집이나 사무실에서 끝난다.

개인적으로 컴퓨터를 사용하고 싶다는 사람들의 열망을 마이크로프로세서가 채워주면서 PC업계의 폭발적이고 이해할 수 없는 성장이 시작된 것처럼 패브 역시 이것으로 무엇인가를 만들기 원하는 수없이 많은 잠재적인 사용자가 있을지도 모른다.

아무튼 거센펠드에 따르면 웹은 아직 완벽하지 않다는 것이다. 원하는 물건을 포인터로 지정할 수는 있으나 아직은 아이들이 쇼핑 카탈로그를 뒤지면서 이것저것을 고르는 것과 크게 다르지 않다는 것이다.

비트(정보)를 아톰(물질)으로 만들어 내지 않는 한 완벽한 구현은 아니라는 것이다. 현재의 시스템으로는 화면상에서 사물을 가리키긴 하지만 실제로는 아무것도 만들 수 없을 때 느끼는 좌절감이 문제라는 것이다. 만약 이 문제가 해결되면 많은 일들이 일어나게 된다. 컴퓨터만이 유비쿼터스한 것이 아니라 그 창조물들도 그렇게 될 것이다.

현재 발표되고 있는 소프트웨어나 하드웨어의 발전에 따라가는 일에도 엄청난 스트레스를 받는 대부분의 개발자들은 급진적인 변화를 좋아하지 않을 수도 있다. 그러나 분명히 변화가 오고 있고 변화가 대세라면 변화를 따라가고 즐기는 것도 반드시 나쁜 일을 아닐 것이다.

또 변화는 예상보다 천천히 사람들의 기대를 저버리듯이 천천히 올 수도 있다. 분명히 아직까지는 실험실의 작은 컴퓨터 시스템과 공작기계를 묶어놓은 것에 지나지 않는다. 그러나 돈과 제반 시스템이 더해진다면 결과는 달라질 수 있다.

상당히 복잡한 세상에 살고 있는 것이다. 임베디드 시스템이나 유비퀴터스 컴퓨팅과는 또 다른 이야기이다. 비트에 의해 영상이나 데이터가 아닌 아톰이 눈앞에서 만들어지는 세상을 이야기하고 있기 때문이다. 이들은 비슷하면서도 눈높이가 조금 다르다.

생각하는 사물(Thing That Think)
퍼스널 공작소인 Fab의 프로젝트의 연구를 진행한 거센펠트는 단순한 사람은 아니었다. 원래의 전공인 물리학을 떠나 기술적 영역파괴의 대명사라고 할 수 있는 미디어 랩에서 연구생활을 계속했다.

거센펠드는 자신은 학부시절에 우주에 대한 심오한 질문을 하기 위해서 철학을 공부하다가 그 심오한 질문에 대한 답변을 하기 위해 물리학과로 옮긴 다음 결국 개념을 다루는 것보다 사물을 다루는 것이 더 즐겁다는 것을 깨닫고 공과대학 지하에 있는 기계공작실로 돌아갔다고 한다. 철학자가 기계공의 눈높이와 도구를 사용하는 것으로 바뀐 것이다.



얼마 후 미디어랩에 갔을 때 그곳이 과학을 하는 곳으로는 생각되지 않았지만 자신이 원하던 작업을 계속할 수 있는 유일한 곳이라는 것을 알게 되었다고 한다. 현재는 MIT의 비트-아톰 센터(Center for Bits and Atoms, http://cba.mit.edu)를 운영한다. 비트는 정보를 의미하며 아톰은 현재의 물리적 세상의 실재하는 물건들이다. 비트와 아톰은 네그로폰테의 ‘Being Digital’이라는 책이 소개되면서 생소한 단어가 아닌 것으로 변했고 책이 나온지 몇 년이 지난 요즘은 책에서 주장한 내용들이 실제의 생활이 되어가고 있다.

‘생각하는 사물’의 뒷표지
초기의 미디어랩의 주장들은 당시의 인습을 타파하기 위한 것들이 많았으며 마빈 민스키나 제롬 위스너같은 창립자들의 견해도 지금에 이르러 되돌아보면 선문답같은 것들이 많았다. 결국 사회가 이들의 주장처럼 변해가자 이들의 독단적으로 보이는 견해들도 점차 스마트하고 세련된 방향으로 변해갔다. 초기의 미디어랩에 대해 스튜어트 브랜드(http://www.well.com/user/sbb/)가 쓴 책 '미디어랩'은 당시의 분위기를 생생하게 전한다. 디지털로의 이행 여명기에 이 연구소의 역할과 철학에 대해 진지하게 적은 것이다.

미디어랩의 창설자들은 다소 이단적으로 보이기는 했으나 걸출한 사람들이 많았다. 미디어랩은 파격적인 인물을 배출하기도 했는데 나노기술의 시작은 미디어랩에서 역시 이단적인 학생인 드렉슬러에게 학위를 주기 위해 시작되었다.

처음부터 미디어 랩은 디지털 기술과 현실의 융합이 가능하다고 설명하기 시작했다. 당시로서는 받아들이기 어려운 내용이었지만 이제는 현실로 되었다. 정보와 현실의 오버랩이 일어난 것이다. 소설이라는 것은 인쇄된 아톰과 CD 롬의 비트 이상의 것이라던가 가상현실이 현실이 되었다던가 하는 말들이 나름대로의 설득력과 마술을 띄게 된 것이다.

거센펠드는 미디어랩에서의 연구와 자신의 생각을 ‘When Things Start To Think’라는 책으로 썼으며 책은 꽤 많이 팔렸다. 우리나라에서는 ‘생각하는 사물’이라는 이름으로 번역되어 출판되었다.

거센펠드는 책에서 이러한 접근법이 미디어랩과 자신의 이야기만은 아니며 보편적인 변화에 대해 이야기한다고 적었는데 1999년 ‘생각하는 사물’이 출판되었을 때와 비교하면 책의 내용에 대해 수긍하는 사람들이 많아진 것은 분명히 중요한 변화이다. 일상과 보편이라는 단어는 중요한 변화가 구체화되는 과정을 암시한다.

그리고 거센펠드처럼 명쾌하고 좋은 내용의 책을 쉽게 읽을 수 있는 글로 쓸 수 있다는 것은 대단한 재능이다. 사람들에게 자신의 생각을 널리 알릴 수 있기 때문에 더욱 그렇다. 도발적인 제목의 이 책은 분명히 읽을 가치가 있다.

책 뿐만 아니라 생각하는 사물(TTT : Things That Think)이라는 프로젝트명으로 기업들과 미디어랩의 연구자들에 의해 추진되고 있는 프로젝트(http://ttt.media.mit.edu)도 있는데 거센펠드도 연구자중의 하나다.

요요마의 디지털 첼로 연주
이 프로젝트의 소개페이지에는 TTT는 디지털적으로 보강된 사물들과 환경에 대해 연구하고 있다고 소개하고 있다. 과학과 공학 , 디자인과 예술분야의 선도적인 연구자들과 기업의 연결을 통해 지금까지의 갑갑한 컴퓨터 환경의 경계를 파괴하고 새로운 조망을 제공한다는 것이 프로젝트의 요지라고 한다.

아직 Fab는 출판되지 않은 상태이므로(2005년 4월중 발행된다고 한다) 그의 과거의 책 ‘생각하는 사물’에 대한 견해를 요약하면 유비쿼터스 컴퓨팅만으로는 문제가 있다고 한다. 복고적인 견해의 ‘유비쿼터스(ubiquitous)’는 컴퓨터의 능력을 어디에서나 이용할 수 있도록 하는 것이었지만 거센펠드 자신은 ‘표나지않는(unobstrusive)' 컴퓨팅에 더 관심이 많다고 했다.

기계와 사람과의 인터페이스가 아직은 너무나 불편하다는 것이 책의 주장이고 더 스마트한 방법이 많다는 것으로 이를테면 스마트한 기술을 개발한 것이 아니라 기술을 어떻게 더 스마트하게 사용하는가를 연구하는 것이다. 단순한 사물들이 어떻게 대화하는가를 연구함으로서 이들의 대화 시스템을 만드는 것이다.

손은 마우스나 키보드를 떠나 3차원적으로 컴퓨터의 포인팅을 할 수 있으며 실제로 이들은 첼리스트 요요마의 첼로 연주를 인터페이스 한 적도 있다. 노트북보다 똑똑한 책상이나 스마트 약품같은 아이디어들이 연구되고 기업체와 공동 연구된 적도 있다.

사람들의 주위가 컴퓨터로 가득 찼을 때 컴퓨터들은 생물들의 생태계처럼 표나지 않아야 하고 한편으로는 스마트해야 한다는 주장이나 정보기술이 어설픈 사춘기를 벗어나 더욱 생활에 가까이 다가옴에 따라 드러나지 않으면서 더욱 유용하게 되기위한 ‘사물들의 권리장전’같은 것들도 연구되었다. 그리고 이제는 비트를 아톰으로 만든다는 패브가 조금 더 구체화되어 언론에까지 보도되는 시점에 왔다.

그래서 필자같이 단순한 임베디드 개발자는 혼란스러울 때가 많다. 아톰과 비트의 경계가 점차 없어지는 복잡한 세상에 살고 있다는 생각이 들 때가 많은 것이다. 혹시 이런 변화들을 너무 진지하게 생각하는 것은 아닐지. @

Posted by 나현재

2005/04/08 10:54 2005/04/08 10:54
Response
0 Trackbacks , 0 Comments
RSS :
http://j.finfra.com/tt/rss/response/219

부동산 서식

http://land1.naver.com/sangsik/sangsik17.jsp?first_menu=&search_type=land1




Posted by 나현재

2004/10/26 10:06 2004/10/26 10:06
Response
0 Trackbacks , 0 Comments
RSS :
http://j.finfra.com/tt/rss/response/37

부동산 등기

출처 - 네이버 부동산
부동산 등기
개요부동산등기는 부동산거래의 안전을 위해 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 제도를 말하며, 겉으로 봐서는 권리관계가 누구에게 있는지 모르는 부동산에 대해서 일반인들도 쉽게 알 수 있게 하는 역할을 한다. 이에 따라 등기부는 누구나 소정수수료를 납부하고 그 등본을 열람하거나 발급받을 수 있으며, 이를 통해 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 부동산 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 자세히 알 수 있다.

부동산에 관한 대표적 권리에는 소유권, 지상권, 전세권, 저당권 등이 있는데 매매, 저당권 설정계약 등 법률 행위로 인한 권리의 득실 변경의 경우에 등기를 하지 않으면 권리 변동의 효력이 생기지 않는다.

등기부등본 구성부동산 등기부 등본은 건물 등기부등본과 토지등기부등본 2가지가 있으며 각각 표제부, 갑구, 을구의 3부분으로 구성되어 있다.

표제부에는 1장으로 구성되어 있으며 부동산의 소재지와 그 내용을 표시한다. 즉, 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적이, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재된다. 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체건물에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부가 따로 존재하는데, 첫째장은 좌측 1동의 건물의 표시, 우측 대지권의 목적인 토지의 표시로 구성되어 있으며 둘째장은 좌측 전유부분의 건물의 표시, 우측 대지권의 표시로 구성되어 있다. 면적은 ㎡로 표시되며, 토지분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경도 표제부에 기재된다.

갑구에는 소유권에 관한 사항을 기재된다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기, 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행중임을 알리는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재되는 사항이다. 그리고 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재된다.

을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재되며, 이러한 권리관계의 변경·이전이나 말소도 을구에 기재된다.

등기부등본 열람시 유의사항 1) 표제부
집합건물 등기부등본의 경우 표제부가 전체 건물에 대한 표제부(동별 표제부)와 구분된 개개의 건물에 대한 표제부(호별 표제부)로 나뉘어져 있다.

2) 갑구
갑구는 소유권에 관한 사항이 기재되는 곳으로 압류, 가압류, 가등기, 예고등기, 처분금지의 가처분등기 등과 같이 소유권에 대해 분쟁의 소지가 있는 사항이 있는지 여부를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

① 압류·가압류
압류는 확정판결 기타의 채무명의에 의한 강제집행(경매)을 하기 위한 보전수단으로 곧바로 경매가 진행될 수 있다는 위험성을 내포하고 있다. 가압류는 금전채권이나 금전채권으로 바꿀 수 있는 청구권을 위하여 소송을 제기하고 강제집행을 실행하고자 할 때 소송기간 동안 채무자가 자기 재산을 도피·은닉하지 못하도록 묶어두는 수단으로 소송이 끝나면 곧바로 경매가 실행되게 된다.

② 가등기
가등기는 본등기를 할 수 있는 요건이 갖추어져 있지 않은 경우 장래 본등기의 준비로서 하는 것으로 가등기는 향후에 진행될 본등기를 예상하여 미리 청구권 순위를 보전하는 것이니 만큼 본등기 순위는 가등기 순위를 따르게 된다. 때문에 가등기된 부동산을 정상적으로 구입해 자신의 소유로 등기했다 하더라도 가등기가 본등기로 전환되면서 소유권을 잃게 된다.

③ 예고등기
예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기이다.

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 그 사실을 알지 못하는 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로한 말소등기 청구소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제가 따른다.

구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 가압류 채권자의 청구채권금액이 얼마인지 또는 가처분권자가 확보하고자 청구하는 권리관계는 무엇인지, 그리고 누가 어떤 원인을 들어 예고등예고등기를 하였는지 등을 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다.

기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 다음과 같다.

xx법원 93타경 xxx호 ---------------------------- 경매사건(집행과 또는 신청과)

xx법원 93카 xxx호 --------------------------- 가압류 또는 가처분 사건(신청과)

x법원 93가단 xxx호
xx법원 93가합 xxx호
--------------------------------------- 예고등기(민사과)

④ 처분금지의 가처분
양도금지의 가처분과 같은 것으로 해당 부동산에 대한 처분행위, 즉 양도나 저당권 설정 등을 못하도록 한 것이다.

3) 을구
을구에 저당권, 근저당권, 전세권, 지상권 등이 설정되어 있는지 살펴 보아야 한다. 근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80%정도되는 것이 일반적인 관행이다. 채무자가 근저당된 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처해지는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다.

그 외 지상권, 지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리이다. 전세권, 지상권, 지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의하여야 한다.

4) 등기의 공신력우리 민법상으로는 등기부의 기재를 그대로 믿고 거래한 경우라도(등기부상의 소유자를 진정한 소유자로 믿고 거래한 경우라도) 진정한 소유자가 따로 있는 경우에는 보호받지 못하고 오히려 진정한 소유자의 권리주장에 승복하여야 한다. 이는 우리 제도가 등기부에 공신력을 인정하지 않고 있기 때문이다. 그러므로 부동산 거래를 할 때에는 등기부의 기재만을 그대로 믿을 것이 아니라 등기부의 기재가 실제와 합치하는지를 조사해 볼 필요가 있다.

등기신청 절차
1) 공동신청주의
등기는 원칙적으로 등기권리자와 등기의무자가 반드시 서면으로 부동산의 소재지를 관할하는 법원 등기과나 등기소에 공동 신청하여야 하며 보통은 법무사가 쌍방의 위임을 받아서 처리한다. 단, 판결에 의한 등기는 등기권리자나 등기의무자 단독으로 신청이 가능하며, 상속등기의 경우에는 등기권리자 단독으로 신청이 가능하다.

2) 소유권 보전등기 신청시
소유권 보전등기를 신청할 때는 주민등록표 등본 1통, 신청서부본3통, 등록세 납부 영수필 통지서 1통, 등록세 납부 영수필 확인서 1통이 필요하며, 미등기 토지는 토지대장등본, 미등기 건물은 건축물관리대장등본이 필요하다. 그리고 동일한 대지상에 여러 개의 건물이 있거나 구분건물인 경우에는 건물도면 1통씩이 필요하다.

3) 소유권 이전등기 신청시
소유권이전등기 신청시에는 등기필증과 등기의무자(매도인 등)의 인감증명서(발급일로부터 6개월이내의 것에 한함), 매매계약서나 증여계약서 등과 같이 등기원인을 증명하는 서면, 등록세납부영수필확인서 1통과 신청서 부본 2통, 등기의무자(매도인 등)와 등기권리자(매수인 등) 각각의 주민등록등본, 토지대장(건물인 경우에는 건축물관리대장)등본, 양도소득신고확인서(양도세·소득세부과 대상인 경우) 등이 필요하다.

매매, 증여, 교환 등의 계약을 원인으로 하여 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장의 검인을 받아 제출하여야 하며, 상속등기의 경우에는 호적등본(제적등본)을 제출하여야 하고, 또한 부동산의 과세시가 표준액이 500만원 이상인 때에는 소정의 주택채권을 매입하여야 한다.

4) 지상권·지역권·전세권·저당권·임차권 등의 설정등기 신청시
지상권·지역권·전세권·저당권·임차권 등의 설정등기를 신청하려면 소유권이전등기시에 필요한 서류 중 검인계약서 등을 대신해서 원인관계를 증명하는 서류 즉, 지상권설정계약서, 저당권설정계약서 등이 필요하며, 신청서부본과 등기의무자(설정자)의 주민등록등본 등본은 불필요하다.

Posted by 나현재

2004/10/26 10:05 2004/10/26 10:05
Response
0 Trackbacks , 0 Comments
RSS :
http://j.finfra.com/tt/rss/response/36

부동산 처분시 세금

출처 - 네이버 부동산
부동산 처분시 세금
양도소득세는 토지 ·건물 등 부동산의 양도로 인해 발생하는 소득을 과세대상으로 하여 국가가 부과 징수하는 국세로 개인의 토지 ·건물 등의 양도 행위가 계속적·반복적으로 발생하면 해당소득을 사업소득(부동산매매업, 건설업)으로 보아 종합소득세를 과세하고, 비반복적·비계속적·우발적·일시적으로 발생하면 사업성이 없는 것으로 보아 양도소득세를 과세한다.
양도소득세
개요양도소득세는 개인이 매매, 교환 등에 의해 부동산 소유권을 유상으로 타인에게 양도할 때 발생하는 양도차익에 대해 부과하는 세금이다. 따라서 양도차익이 없는 경우와 상속이나 증여 등 무상으로 소유권을 이전할 때는 양도 소득세를 물지 않는다.

과세대상양도소득세의 과세대상은 부동산에만 한정되는 것은 아니며 부동산의 제반 권리 매각에도 양도소득세를 납부해야 한다. 이에 따라 토지와 건물 등 일반적인 부동산과 지상권, 전세권, 임차권, 아파트 분양권 등과 같이 부동산과 관련된 권리에도 양도소득세를 부과하게 된다.

비과세대상1) 1세대 1주택 비과세
부동산을 팔게 되면 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이나 1세대가 1주택(고급주택 제외, 부속토지 포함)을 3년 이상 보유한 후 팔면 양도소득세가 비과세된다. 단, 서울과 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 및 과천에 소재하는 주택은 3년 이상 보유하고 보유기간 중 1년 이상 거주해야만 양도소득세가 과세되지 않는다.
1세대 1주택의 경우에도 과세되는 경우

-1세대 1주택이라도 고급주택에 해당되면 양도소득세를 내야 한다.
고급주택으로 보는 경우
단독주택공동주택
건물의 취득세 시가표준액이 2,000만원 이상이고, 실제양도가액이 6억원을 초과하는 주택으로서
- 주택의 연면적(지하실 포함)이 264㎡(약 80평)이상
- 토지면적이 495㎡(약 150평)이상
주택의 전용면적이 45평이상 이고 실제양도가액이 6억원을 초과하는 주택

※ 엘리베이터/에스컬레이터 또는 67㎡(약 20평)이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택은 고급주택에 해당됨.

-1세대 1주택이더라도 미등기 전매하는 것은 양도소득세를 내야 한다.

그리고, 부득이한 사유가 있는 경우에는 3년 이상을 보유하지 않았거나 1세대 2주택인 상태에서 양도하여야 양도소득세가 과세되지 않는다. 양도소득세 부과시 보유기간은 보통 등기일을 기준으로 매겨지는데, 잔금청산일을 증명할 증빙서류가 확실하다면 잔금 청산일을 기준으로 보유기간을 산정한다.

주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 건물정착면적의 5배까지, 도시계획구역 밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 보게 되며 세대의 판정은 주민등록표를 기준으로 하되 실제거주내용과 주민등록이 다를 경우에는 실제내용을 따른다.

3년 이상 보유하지 않았어도 비과세되는 경우
- 취학이나 1년 이상의 질병의 요양, 근무상 형편으로 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 하고 사유발생일 현재 1년 이상 살던 주택을 팔 때
- 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
- 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
- 재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 재개발·재건축사업기간 중 일시 취득하여 살던 집을 재개발 아파트로 이사하기 위해 팔 때
- 임대주택법에 의하여 임대주택을 5년 이상 거주한 후 분양받아 팔 때
- 공공용지로 협의매수 되거나 수용될 때

2) 1세대 2주택 비과세
양도소득세가 비과세되려면 1세대가 1주택을 3년 이상 보유한 후 팔아야 하지만 다음과 같이 부득이하게 일시적으로 1세대 2주택자가 된 경우에도 일정 요건을 갖추면 양도소득세 비과세 혜택을 얻을 수 있다.

- 집이 팔리지 않아 일시적으로 두채의 집을 갖게 될 때
집 한 채를 가지고 있는 1세대가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 사고 종전부터 가지고 있던 주택(3년 이상 보유)을 1년 안에 팔게 되면 양도소득세가 비과세된다.

- 결혼으로 집이 두 채가 될 때
결혼으로 인하여 1세대 2주택이 된 경우 결혼한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는데 이 때는 양도일 현재 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상이어야 한다.

- 직계존속을 봉양하기 위하여 두 채와 집을 갖게 될 때
1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 된 경우, 그 합친 날로부터 2년 이내에 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는다.

- 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때
주택을 소유하고 있던 사람이 상속을 받아 1세대 2주택이 되어 기존 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 과세 되지 않는다. 그리고 상속받은 주택을 양도하는 경우, 2003년 1월 이전에 상속받은 주택이라면 이 법 시행일로부터 2년내 매각하면 비과세가 되지만 2003년 1월 이후 상속받은 주택이라면 상속주택을 양도할 때 발생하는 차익에 대해 양도소득세가 부과된다.


3) 재건축 등에 대한 양도소득세
- 완공된 재건축 아파트로 이주 위해 임시취득 아파트 양도시 보유기간 관계없이 비과세

- 재건축 아파트 양도시
ㆍ분양권 상태로 양도 : 사업승인일 현재 비과세 요건을 갖추고 분양권 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 비과세
ㆍ준공된 후 양도 : 재건축전 보유기간과 공사기간 및 재건축 보유기간이 통산 3년 이상이면 비과세

- 1세대 2주택 소유자
ㆍ재건축 아파트가 멸실된 상태에서 다른 주택 양도시 3년 이상 보유하면 비과세
ㆍ재건축 대상 아파트 양도는 분양권 상태 양도나 준공된 후 양도 모두 과세

과세표준 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가 즉, 토지는 개별공시지가, 건물은 국세청장이 정한 기준시가에 의해 산정하며 예외적인 경우에는 실거래가를 적용한다. 다만, APT의 경우는 토지 ·건물 모두 국세청장이 정한 기준시가에 의한다.

다음의 경우는 실거래가를 기준으로 양도소득세를 산출한다.
- 납세자가 실거래가액으로 신고한 경우
- 조세부담 회피를 목적으로 허위계약서의 작성 등 부정한 방법으로 취득, 양도하는 경우
- 고급주택, 골프회원권을 양도하는 경우
- 미등기 양도나 부동산 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우
- 1세대 3주택 이상 보유자의 경우

과세기준일매매·교환 등 일반적인 경우 과세 기준일이 되는 양도 및 취득시기는 원칙적으로 대금을 청산할 날이 되며 기타의 경우는 다음과 같다.
거래 내용별 양도소득세 과세기준 시기
구분 취득시기
일반거래ㆍ사실상 대금 청산일
ㆍ대금청산일이 불분명한 경우 계약서상 잔금 지급 약정일
ㆍ잔금 지급 약정일이 확인불가하거나 그로부터 1개월이 초과한 경우는 등기접수일
ㆍ대금 청산 전에 소유권 이전등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일
상속·증여상속 개시일 또는 증여 등기일
자기건축
건축물
ㆍ사용검사필증 교부일
ㆍ사용검사전 사용했거나 무허가 건축물인 경우 사실상 사용일
ㆍ사용검사에 앞서 가사용승인을 얻은 경우 가사용승인일
▲TOP
양도소득세 계산방법
계산방법양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱한 금액이며, 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 물가상승공제, 장기보유특별공제, 양도소득공제(연간 250만원)를 뺀 금액이다. 부동산을 보유한 지 1년 이상이면 실거래가액이나 기준시가ㆍ공시지가 중에서 납세자가 하나의 기준을 택해 양도소득금액을 산정할 수 있다. 단, 실거래가액 양도소득금액 산정시 취득ㆍ양도가액 증빙서류를 첨부해야 한다.

양도소득세 계산절차
1) 양도차익 산정 : 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
2) 양도소득 산정 : 양도차익 - (장기보유특별공제 + 양도소득기본공제 연 250만원)
3) 산출세액 산정 : 양도소득 × 세율

양도소득세 세율
구분세율
1년 이상
보유 부동산
과세표준 1,000만원 이하9%
1,000만원 초과~4,000만원 이하18%
4,000만원 초과~8,000만원 이하27%
8,000만원 초과36%
1년 미만 보유 부동산36%
미등기 양도 부동산60%

필요경비필요경비는 부동산의 가치증가 등을 위해 지출된 비용을 의미하며 실거래가로 산정할 때와 기준시가로 산정할 때에 따라 달라진다.

- 기준시가로 신고한 경우
토지
개별공시지가의 3%
건물(일반지역내)국세청 기준시가의 3%
지정지역내 토지ㆍ건물국세청 기준시가의 3%

- 실거래가로 신고한 경우
: 취득세ㆍ등록세, 중개수수료, 설비비와 개량비, 자본적 지출 및 기타 양도비용 등

양도소득공제각종 공제내용은 다음과 같으며 미등기 전매주택은 공제 받지 못한다.
양도소득세 기본공제장기보유 특별공제
연간 250만원3년 이상~5년 미만
양도차익의 10%
5년 이상~10년 미만
양도차익의 15%
10년 이상
양도차익의 30%

양도소득세 납부절차
양도소득세는 자진신고 납부가 원칙이며 자신신고는 예정신고와 확정신고로 구분할 수 있다. 예정신고는 잔금을 받은 달이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것을 말하며, 예정신고와 함께 세금을 납부하면 세액의 10%가 감면된다.

예정신고를 하지 않았다면 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 세금을 납부하면 되는데 이 경우에는 세금 감면 혜택이 없다.
▲TOP

Posted by 나현재

2004/10/26 10:03 2004/10/26 10:03
Response
0 Trackbacks , 0 Comments
RSS :
http://j.finfra.com/tt/rss/response/35

부동산 취득시 세금

출처 - 네이버 부동산
부동산 취득시 세금
부동산을 취득하게 되면 취득세를 내야 하고, 부동산 취득사실을 제3자에게 알림으로써 권리를 보장받기 위해 등기를 할 때에는 등록세를 납부해야 한다. 이 때 취득세에는 농어촌특별세가 부가과세되며 등록세에는 농어촌특별세와 교육세가 부가과세된다.
취득세
개요취득세는 토지나 건물 등의 부동산을 취득하는 경우에 납부해야 하는 지방세로 대금을 지불하는 유상취득 뿐만 아니라 무상취득의 경우에도 납부의 의무가 발생한다.

납세의무자취득세 납세의무자는 실제 부동산을 취득한 사람으로 따른 등기·등록을 하지 않았더라도 사실상 취득이 이루어진 경우라면 대금 지불여부와 상관없이 취득세를 내게 된다.

세율취득세의 세율은 일반재산과 사치성재산으로 나누어 다르게 적용되는데, 일반재산의 세율은 2%, 사치성재산(별장, 골프장, 고급오락장, 고급주택 등) 또는 비업무용토지의 경우는 중과세되어 10%의 세율을 적용한다. 그리고 취득세를 납부하게 되면 세액의 10%가 농어촌특별세로 부과된다. 단, 전용면적 85㎡ 이하 주택에 대해서는 농어촌특별세가 비과세된다.

납부기간취득세는 자진신고납부를 원칙으로 한다. 즉, 부동산을 취득한 날(원칙적으로 계약상 잔금지급일, 대금지급이 없는 무상취득은 계약일, 잔금지급 이전에 등기·등록을 한 경우는 등기·등록일)로부터 30일 이내에 관계 서류를 구비해서 시·군·구청 부과과에 자진신고납부해야 한다.

가산세취득세는 부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 자진신고하지 않으면 납부할 세액의 20%에 해당되는 가산세가 부과된다. 또 자신신고납부를 했더라도 과세표준 산출세액에 미달한 경우에는 부족세액의 20%를 가산세로 납부해야 한다.
▲TOP
등록세
개요등록세는 취득한 부동산을 등기부에 권리를 설정하거나 이전, 변경 또는 소멸시킬 때 납부하는 세금이다.

세율등록세의 세율은 등기권리와 원인에 따라 차기가 있다. 보통 0.2%에서 3%가 적용되는데 일반적인 매매나 교환 등으로 등기하는 경우 기본세율 3%가 일반적으로 적용된다.

납세의무자등록세 납세의무자는 등기·등록을 신청하는 사람이다. 즉, 부동산 등의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 또는 등록을 받는 형식상의 권리자가 납세의무자가 된다.

납부기간등록세의 납부기간은 별도로 정해져 있는 것이 아니며 등기·등록을 신청할 때 납부하면 된다. 하지만 부동산을 취득한 날(원칙적으로 계약상 잔금지급일, 대금지급이 없는 무상취득은 계약일, 잔금지급 이전에 등기·등록을 한 경우는 등기·등록일)로부터 60일 이내에 등록세를 납부하고 소유권 이전등기 신청을 완료해야 불이익을 당하지 않는다.

가산세등록세는 취득일로부터 60일 이내에 등기·등록의 신청을 하지 않으면 과태료를 물게 되는데 부과되는 과태료는 등기신청 지연기간에 따라 다르다. 지연기간이 2개월 미만일 경우에는 등록세액의 2%, 5개월 미만은 15%, 8개월 미만은 20%, 12개월 미만은 25%이며, 지연기간이 1년 이상일 경우에는 등록세액의 30%가 과태료로 부과된다.
▲TOP
취득세ㆍ등록세 비교
구분취득세등록세
정의부동산을 유상·무상으로 취득하는 경우에 납부하는 지방세취득한 부동산을 등기부에 권리설정하거나 이전, 변경 또는 소멸시킬 때 납부하는 지방세
납세의무자사실상의 소유자 등기·등록 신청자
세율- 일반세율 2%
- 사치성재산 또는 비업무용토지 10%
- 보통 0.2% ~ 3%
- 일반적 매매, 교환시 3%
- 신축에 따른 소유권 보전 등기시 0.8%
납부기간취득일로부터 30일 이내 자신신고납부취득일로부터 60일 이내 신청
가산세- 30일 이내 자진신고 미이행시 납부세액의 20% 부과
- 불성실 자진신고시 부족세액의 20% 부과
- 취득일로부터 60일 이내 등기·등록 신청 미이행시 과태료 부과
ㆍ2개월 미만시 등록세액의 5%
ㆍ5개월 미만시 등록세액의 15%
ㆍ8개월 미만시 등록세액의 20%
ㆍ12개월 미만시 등록세액의 25%
ㆍ1년 이상시 등록세액의 30%
부가세농어촌특별세(취득세 납부세액의 10%, 취득세 감면세액의 10%) - 교육세(등록세 납부세액의 20%)
- 농어촌특별세(등록세 감면세액의 20%)
▲TOP
취득세ㆍ등록세 계산방법
취득세와 등록세는 과세표준에 세율을 곱해 결정되는데 이 때 과세표준은 취득세와 등록세 모두 동일하다.(취득세ㆍ등록세 = 과세표준 X 세율)
과세표준은 중개수수료, 설계비 등 부동산을 취득하는데 소요된 일체의 비용 즉, 취득가액을 말하며, 이 취득가액은 신고가격을 원칙으로 한다. 다만 신고가격이 신빙성이 확실한 경우에만 취득가액으로 인정하고 신빙성이 없을 시에는 지방세 시가표준액을 기준으로 산정한다.

※취득세ㆍ등록세 시가표준액을 과세표준으로 하는 경우
- 취득가액을 신고하지 않는 경우
- 무상취득에 따라 취득가액이 없는 경우
- 신고가액이 과세기가표준액에 미달하는 경우
- 신고가액의 신빙성이 없다고 인정되는 경우

일반적으로 주택을 매입하는 경우에 있어 취득세와 등록세는 추가적으로 부담하는 교육세와 농어촌특별세 등의 부가세를 합해 대략 총 취득가액의 5.6%~5.8% 정도 예상하면 된다.
취득방법지방세국세
등록세취득세교육세농어촌특별세
과세표준취득가액취득가액등록세액취득세액
매매3%2%20%10%
신축0.8%2%
상속0.8%2%
증여1.5%2%
교환3%2%
▲TOP
취득세ㆍ등록세 납부절차
관할 시·군·구청 부과과에서는 부동산 취득에 따른 자신신고로 취득세 고지서를 발급하게 되는 경우 등록세 고지서도 함께 발부한다. 등록세는 관할 관청이 지정하는 금고나 은행에 납부하면 된다.

등록세를 납부하면 등기용 영수필 통지서 1통과 영수필 확인서 1통, 납세보관용 영수증 1통씩을 교부받는데, 등기신청시 등기등록 신청서류에 영수필 통지서 1통과 영수필 확인서 1통을 첨부해서 제출하면 된다.

취득세와 등록세의 납부절차 흐름도를 보면 다음과 같다.

Posted by 나현재

2004/10/26 10:02 2004/10/26 10:02
Response
0 Trackbacks , 0 Comments
RSS :
http://j.finfra.com/tt/rss/response/34

부동산 소유권 이전

출처 - 네이버 부동산


소유권 이전
개요매매를 통해 주택을 취득하는 경우 매수인은 잔금지급일에 매도인으로부터 소유권이전등기에 필요한 서류를 전달받게 된다. 이 때 매도인으로부터 받아야 할 서류는 등기권리증(등기필증), 매도용 인감증명서(발행일로부터 6개월 이내) 1통, 양도신고확인서 1통, 주민등록등본 1통, 매매계약서 원본과 사본 각 1통이다.

그외의 서류는 매수인이 준비해야 하는데 본인의 주민등록등본 1통, 검인계약서 2통, 등록세 영수필 확인서·통지서 각 1통, 제1종 국민주택채권매입필증 1통, 토지대장 1통, 건축물관리대자 1통이 필요하다. 만약에 법무사를 통해 등기를 하는 경우라면 매수인이 주민등록등본 2통을 추가적으로 준비하고 등록세, 인지세, 국민주택채권매입금액 및 수수료를 법무사에게 주면 된다.

소유권 이전등기 절차
소유권 이전등기 절차도

매매계약서, 관할 시·군·구 지적과 검인

검인계약서 인지 첨부

등록세 납부 후 납부영수증·영수필확인서·통지서 수령

은행에서 제1종 국민주택채권 매입

등기신청서 작성 후 검인계약서 등을 서류첨부해서 등기신청

소유권등기이전 완료 후 등기권리증 수령 및 등기부등본 확인


주거용 건물 국민주택채권 매입 대상 및 금액
매입대상(과세표준액 기준)매입금액(과세시가 표준액 기준)
500만원 이상~2,000만원 미만1,000분의 20
2,000만원 이상~3,000만원 미만서울특별시·광역시1,000분의 35
기타지역1,000분의 30
3,000만원 이상~4,000만원 미만서울특별시·광역시1,000분의 40
기타지역1,000분의 35
4,000만원 이상~5,000만원 미만서울특별시·광역시1,000분의 50
기타지역1,000분의 45
5,000만원 이상~1억원 미만서울특별시·광역시1,000분의 60
기타지역1,000분의 55
1억원 이상서울특별시·광역시1,000분의 70
기타지역1,000분의 65

주거용 건물 이외의 국민주택채권 매입 대상 및 금액
매입대상(과세표준액 기준)매입금액(과세시가 표준액 기준)
500만원 이상~5,000만원 미만서울특별시·광역시1,000분의 25
기타지역1,000분의 20
5,000만원 이상~1억원 미만서울특별시·광역시1,000분의 40
기타지역1,000분의 35
1억원 이상서울특별시·광역시1,000분의 50
기타지역1,000분의 45

소유권 이전등기 신청서 기재요령



소유권 등기이전 신청서는 한글과 아라비아 숫자로 기재한다. 부동산의 표시란이나 등기의무자란, 등기권리자란 등이 부족할 경우에는 별지를 사용하고, 별지를 포함하여 신청서가 여러 장인 때에는 각 장 사이에 간인을 하여야 한다.

① 부동산의 표시 : 매매 목적물을 기재하되, 등기부상 부동산의 표시와 일치하여야 한다. 부동산이 토지인 경우에는 토지의 소재와 지번, 지목, 면적을 기재하고, 건물인 경우에는 건물의 소재와 지번, 구조, 면적, 건물의 종류, 건물의 번호가 있는 때에는 그 번호, 부속건물이 있는 때에는 그 종류, 구조와 면적을 기재하면 됩니다. 만일 등기부와 토지/건축물대장의 부동산표시가 다른 때에는 먼저 부동산표시변경(또는 정정) 등기를 하여야 합니다.

② 등기원인과 그 연월일 : 등기원인은 "매매"로, 연월일은 매매계약서상의 계약일을 기재한다.

③ 등기의 목적 : 소유권 전부 이전의 경우에는 "소유권이전"으로, 소유권일부 이전의 경우에는 "소유권일부 이전"으로 기재한다.

④ 이전할 지분 : 소유권일부 이전의 경우에만 그 지분을 기재한다. (예) "OOO지분 전부" 또는 "O번 OOO지분 O분의 O중 일부 (O분의 O)"

⑤ 등기의무자 : 매도인의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하되, 등기부상 소유자 표시와 일치하여야 한다. 매도인이 법인인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용 등록번호를 기재하고, 비법인 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭), 본점(주사무소 소재지), 등기용 등록번호 및 대표자(관리인)의 성명, 주민등록번호, 주소를 각각 기재한다.

⑥ 등기권리자 : 매수인을 기재하는 란으로, 그 기재방법은 등기의무자란과 같다.

⑦ 시가표준액 및 국민주택채권매입금액 : 등록세 납부서(OCR용지)에 기재된 시가표준액과 시가표준액의 일정비율에 해당하는 국민주택채권 매입금액을 기재한다. 부동산이 2개 이상인 경우에는 각 부동산별로 시가표준액 및 국민주택채권 매입금액을 기재한 다음 국민주택채권 매입총액을 기재하여야 한다.

⑧ 등록세/교육세 : 등록세 영수필 확인서 및 통지서에 의하여 기재한다.

⑨ 세액합계 : 등록세액과 교육세액의 합계를 기재한다.

⑩ 등기신청수수료 : 부동산 1개당 5,000원의 등기수입증지 금액을 기재한다.(등기수입증지는 등기과/소 및 지정 금융기관에서 판매)

⑪ 첨부서면 : 등기신청서에 첨부한 서면을 각각 기재한다.

⑫ 신청인 등 : 등기의무자와 등기권리자의 성명 및 전화번호를 기재하고, 각자의 인장을 날인하되 등기의무자는 그의 인감을 날인한다. 그러나 신청인이 법인 또는 비법인 사단이나 재단인 경우에는 상호(명칭)와 대표자(관리인)의 자격 및 성명을 기재하고, 법인이 등기의무자인 때에는 등기소의 증명을 얻은 그 대표자의 인감, 비법인 사단이나 재단인 경우에는 대표자(관리인)의 개인 인감을 날인한다. 대리인이 등기신청을 하는 경우에는 그 대리인의 성명 및 전화번호만을 기재하고 그의 인장을 날인한다.

등기 신청 첨부할 서류
- 검인계약서 : 계약에 의한 소유권이전등기 신청의 경우에만 검인을 요하고, 검인은 부동산 소재지 관할 시ㆍ군ㆍ구청장 또는 권한을 위임 받은 자로부터 받을 수 있다. 계약서에 기재된 거래금액이 500만원을 초과하는 경우에는 일정액의 인지를 첨부해야 한다.

- 등록세 영수필 확인서ㆍ통지서 : 시ㆍ구ㆍ군청 등에 자진 신고해서 납부를 해야 하며, 영수필확인서 및 통지서는 시ㆍ군ㆍ구청장이 발급한다.

- 국민주택채권매입필증 : 유상으로 인한 소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 500만원 이상일 때, 무상으로 인한 소유권 이전인 경우에는 과세시가표준액이 1,000만원 이상일 때만 첨부한다.

- 등기의무자의 인감증명 : 등기의무자의 인감증명을 첨부하되 매매로 인한 소유권이전등기신청서에 첨부할 인감증명은 인감증명서 매도인란에 등기권리자의 성명, 주민등록번호, 주소가 기재된 매도용 인감증명이어야 한다. 이 때 매도용 인감증명의 유효기간은 발행일로부터 6개월이다.

- 등기의무자의 권리에 관한 등기필증 : 등기의무자의 소유권에 관한 등기필증으로서 속칭 '구권리증'을 말한다.

- 대장등본 및 토지가격확인원 : 등기신청대상 부동산의 종류에 따라 토지대장, 임야대장, 건축물대장 및 토지가격확인원을 첨부한다.

- 주민등록등초본 : 등기의무자와 등기권리자의 주민등록등ㆍ초본을 첨부한다.

- 신청서 부본

- 위임장 : 등기신청을 법무사 등에게 위임할 때에는 위임장을 첨부해야 한다.

Posted by 나현재

2004/10/26 10:01 2004/10/26 10:01
Response
0 Trackbacks , 0 Comments
RSS :
http://j.finfra.com/tt/rss/response/33

매매계약시 필수 상식

출처 - 네이버 부동산

매매계약시 필수 상식
부동산은 거래에 있어 그 어떤 재화보다도 많은 비용을 필요로 하는 만큼 계약 당사자들은 많은 주의를 기울일 필요가 있다. 특히 부동산을 매입하는 과정에 있어 계약서를 작성하기 전 물건의 위치나 권리의 진정성 여부의 파악 등에서부터 계약서를 작성하고 소유권이 이전되기 까지 각각의 단계에서 유의할 점을 꼼꼼히 살펴야 할 것이다.
계약 전 유의사항
부동산을 매입하고자 하는 경우 먼저 대상 물건에 대한 지번을 확인하고, 그 지번에 해당되는 등기부등본, 토지대장/임야대장, 국토이용계획확인원 등 각종 공부를 발급 받아 매도자와 실제 소유자의 일치여부나 압류, 근저당, 가등기 등의 권리관계, 무허가건물, 공적 규제 등의 여부를 살펴보아야 한다. 아울러 매도자는 양도세를, 매수자는 취득세와 등록세를 납부했는지에 대해서도 확인해야 한다.
그리고 단기간에 소유자가 많이 바뀌거나 근저당권 설정 등 권리변동이 복잡한 부동산은 문제 발생의 소지를 내포하고 있기 때문에 주의를 기울여야 하며 예고등기나 가등기 등과 같이 담보물권이나 소송이 제기되어 있다는 것을 의미하는 만큼 특별한 사정이 없는 한 매입을 피하는 것이 좋다.

등기부등본 확인계약 전에 반드시 거래대상 부동산에 대한 등기부등본을 떼어 소유자와 매도인이 동일인 인지에 대해 확인해야 하며, 해당 부동산의 용도, 면적, 저당권이나 채권 설정 여부 등도 꼼꼼히 확인해야 한다.(등기 인터넷 서비스 http://registry.scourt.go.kr) 이 때 공인중개사나 집주인이 미리 떼어놓은 등기부등본을 제시할 때는 인지가 제대로 붙어있는지, 발급날짜가 언제인지 제대로 확인해야 한다. 이는 발급날짜가 계약 체결일보다 많이 앞서는 경우 발급날짜와 계약체결일 사이에 다른 물권이 설정될 수 있기 때문이다. 또한 등기부등본은 계약시 뿐만 아니라 중도금, 잔금 지급시마다 그 직전 확인해보는 것이 필요하다.

관련 부동산 공부 확인부동산을 매입할 때에는 등기부등본만 열람해서는 안되며 토지대장(임야대장), 지적도(임야도), 국토이용계획확인원 등 각종 부동산 관련 공부도 반드시 확인해야 한다.
부동산 관련 각종 공부
관련공부분석내용발급처
등기부등본부동산의 권리관계(목적물 표시, 소유권 및 소유권 이외의 권리)관할 등기소
국토이용계획확인원부동산 공법상 제한(국토이용, 도시계획, 기타 용도)시·군·구청
토지대장(임야대장)면적, 지목 등 사실에 관한 사항
지적도(임야도)지적 형태에 관한 사항
건축물관리대장건물의 소재, 구조, 용도 등 사실에 관한 사항
공시지가확인원토지 공시지가 확인 관할 동사무소
▲TOP
계약 시 유의사항
계약 당사자 확인부동산 거래 관련 계약시에는 중개업자가 작성한 중개대상물 확인설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 후 실제소유자(등기명의인)와 계약해야 하는 것이 기본이다. 만약 실제소유자(등기명의인)가 아닌 사람과 계약을 맺고자 할 경우에는 소유자의 대리권자임을 증명하는 위임장이 필요하며 이러한 위임장 없이 실제소유자가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효로 본다.

계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인 여부를 확인한 뒤, 등기부상 실제소유자인 경우 주민등록증의 확인을 통해 본인임을 증명하는 것이 순서이며, 실제소유자를 대신해서 대리인이 계약을 맺은 경우에는 주민등록증과 대리권을 증명해주는 위임장, 그리고 인감증명서를 첨부해야 한다. 이 때 위임장의 진위 여부를 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해봐야 하며 인간증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 할 것이다.

계약서 작성
부동산 거래에 있어 법률로 정한 계약서 양식은 없기 때문에 백지에 계약 당사자가 합의한 사항을 기술하면 된다. 다만 일반적으로 부동산 거래를 중개하는 중개업소에 비치된 매매계약서를 사용하면 간단, 편리하게 계약서를 작성할 수 있으며 부동산 거래에 있어 법률로 정한 계약서 양식은 없기 때문에 백지에 계약 당사자가 합의한 사항을 기술하면 된다. 다만 일반적으로 부동산 거래를 중개하는 중개업소에 비치된 매매계약서를 사용하면 간단, 편리하게 계약서를 작성할 수 있으며 이 때 경우에 따라서는 인쇄된 계약서 양식을 당사자의 합의하에 수정하거나 삭제할 수도 있다.

계약서에 기재되는 기본사항
- 목적물 표시 및 명도시기
- 매매대금의 액수 및 지불시기
- 매도·매수인(임대·임차인), 중개업자의 이름, 주소, 주민등록번호, 연락처, 날인 등
- 매도인의 담보책임, 해약금, 조세공과 등의 부담 등
- 기타 당사자가 합의한 조건 등의 특약사항

이밖에 계약서 작성시 문자는 어떤 문자를 사용할 것인가에 있어 원칙적으로 자유지만 누구나 쉽게 알아볼 수 있는 한글이 바람직하다. 또한 매매대금 등에 사용하는 숫자는 변조를 방지하기 위하여 로마 숫자나 아라비아 숫자 표기를 하지 않고 한자나 한글로 표기하는 것이 좋으며 이때 괄호 속에 아라비아 숫자를 병기하는 것이 좋다. 그리고 계약서에는 가급적 법률용어와 표현상 명료한 용어를 사용하여 문구의 해석을 둘러싼 다툼의 소지를 없애야 한다. 계약서는 같은 내용의 것을 최소한 3통 이상 작성하여 1통은 매도인이, 1통은 매수인이, 나머지 1통은 공인중개사가 보관하여야 한다.

Posted by 나현재

2004/10/26 09:59 2004/10/26 09:59
Response
0 Trackbacks , 0 Comments
RSS :
http://j.finfra.com/tt/rss/response/32

금융IT용어

Posted by 나현재

2004/10/06 17:58 2004/10/06 17:58
Response
0 Trackbacks , 0 Comments
RSS :
http://j.finfra.com/tt/rss/response/13

[펌]SWOT분석 [SWOT analysis]

출처 - 네이버 백과사전

요약
기업의 환경분석을 통해 강점(strength)과 약점(weakness), 기회(opportunity)와 위협(threat) 요인을 규정하고 이를 토대로 마케팅 전략을 수립하는 기법.



본문
어떤 기업의 내부환경을 분석하여 강점과 약점을 발견하고, 외부환경을 분석하여 기회와 위협을 찾아내어 이를 토대로 강점은 살리고 약점은 죽이고, 기회는 활용하고 위협은 억제하는 마케팅 전략을 수립하는 것을 말한다.

이때 사용되는 4요소를 강점·약점·기회·위협(SWOT)이라고 하는데, 강점은 경쟁기업과 비교하여 소비자로부터 강점으로 인식되는 것은 무엇인지, 약점은 경쟁기업과 비교하여 소비자로부터 약점으로 인식되는 것은 무엇인지, 기회는 외부환경에서 유리한 기회요인은 무엇인지, 위협은 외부환경에서 유리한 불리한 위협요인은 무엇인지를 찾아낸다.

기업 내부의 강점과 약점을, 기업 외부의 기회와 위협을 대응시켜 기업의 목표를 달성하려는 SWOT분석에 의한 마케팅 전략의 특성은 다음과 같다. ① SO 전략(강점-기회전략):시장의 기회를 활용하기 위해 강점을 사용하는 전략을 선택한다. ② ST 전략(강점-위협전략):시장의 위협을 회피하기 위해 강점을 사용하는 전략을 선택한다. ③ WO 전략(약점-기회전략):약점을 극복함으로써 시장의 기회를 활용하는 전략을 선택한다. ④ WT전략(약점-위협전략):시장의 위협을 회피하고 약점을 최소화하는 전략을 선택한다.

학자에 따라서는 기업 자체보다는 기업을 둘러싸고 있는 외부환경을 강조한다는 점에서 위협·기회·약점·강점(TOWS)으로 부르기도 한다.






분류
사회과학 > 경영 > 마케팅

Posted by 나현재

2004/10/04 19:29 2004/10/04 19:29
Response
0 Trackbacks , 0 Comments
RSS :
http://j.finfra.com/tt/rss/response/11


블로그 이미지

Insufficient memory! So,Blog is my 2nd Brain!

- 나현재

Notices

Archives

Authors

  1. 나현재

Calendar

«   2012/02   »
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29      

Site Stats

Total hits:
202449
Today:
20
Yesterday:
18